11月14日ღ◈，统计数据显示ღ◈，前10月全国新建商品房销售面积7.1982亿平ღ◈，同比下降6.8%ღ◈，降幅比上月扩大1.3%ღ◈。其中住宅销售面积6.0272亿平ღ◈，同比下降7.0%ღ◈，降幅比上月扩大1.4%ღ◈，说明市场降温加剧ღ◈，处于下行ღ◈、探底的调整期ღ◈。

　　前10月全国商品房销售额6.9017万亿元ღ◈，同比下降9.6%ღ◈，降幅比上月扩大1.7%ღ◈。其中住宅销售额6.0687万亿元ღ◈，同比下降9.4%ღ◈，降幅比上月扩大1.8%ღ◈。说明目前房地产市场尚未止跌回稳ღ◈，二手房市场对新房冲击大ღ◈，以价换量是主流ღ◈。

　　笔者认为ღ◈，宏观经济下滑ღ◈，房地产下降不可避免ღ◈。不管是固定资产投资ღ◈、出口ღ◈、消费方面ღ◈，都出现负增长ღ◈、增速回落ღ◈，其中固定投资中的房地产下降幅度最大ღ◈，其次是出口在抢出口窗口期后出现增速下降ღ◈，消费在刺激之后出现增速下降ღ◈。

　　目前房地产市场未“止跌回稳”ღ◈，不仅未达到市场止跌预期ღ◈，也没有巩固回稳态势ღ◈，关键是下行趋势进一步恶化ღ◈，指标下降ღ◈、部分核心指标降幅加大ღ◈，总体改善不明显ღ◈，分化严重ღ◈，处于降温加快ღ◈、震荡下行ღ◈、探底的筑底调整阶段ღ◈。

　　房地产最大的问题ღ◈，首先是预期和信心差ღ◈。其次是房价兴发娱乐官网ღ◈、销售面积和销售额的下降幅度扩大ღ◈。再次债务重组困难ღ◈、交房难度加大ღ◈、房企资金状况恶化ღ◈、国房景气指数下降扩大ღ◈。最后房地产下降加剧ღ◈，止跌回稳的动能减弱ღ◈，政策堵点未打通ღ◈。

　　笔者认为ღ◈，目前全国房价处于探底ღ◈、止跌的筑底调整阶段ღ◈，单月房价跌幅扩大ღ◈，总体往改善的方向迈进ღ◈，但没有明显的止跌效果ღ◈。2025年1月-10月ღ◈，全国新建商品房销售均价9588元/㎡ღ◈， 同比下降3.0%ღ◈， 降幅较1月-9月扩大了0.5%ღ◈。

　　10月单月ღ◈，全国新建商品房销售均价为9723元/㎡ღ◈， 同比下降6.8%ღ◈， 降幅较9月扩大5.4%ღ◈。毫无疑问ღ◈，高基数ღ◈、房企以价换量ღ◈、市场结构性的因素ღ◈，10月单月全国新建房价扩大的主要原因ღ◈，剔除结构性的因素ღ◈，房价下跌幅度更大ღ◈。

　　未来全国房价止跌反弹ღ◈，依然需要更强更猛的政策刺激ღ◈。一方面是实体经济需要房地产的企稳ღ◈，房地产已经成为影响经济复苏的关键猫咪vip破解版1.1.2ღ◈。另一方面是房地产的库存ღ◈、供需关系ღ◈、房地产风险的平衡ღ◈、化解ღ◈，需要更强更猛的政策刺激ღ◈。

　　只有实体经济复苏ღ◈、居民收入增加ღ◈、房价上涨ღ◈，房地产风险（土地与商品房高库存ღ◈、结构性供应过剩ღ◈、房企交房逾期与烂尾楼ღ◈、房企销售回款枯竭及债务违约与现金流危机ღ◈、供应链危机ღ◈、信心与预期弱）才能渐渐化解ღ◈。

　　笔者呼吁ღ◈，国家马上出台4万亿-10万亿强刺激计划ღ◈；取消商业地产限制措施ღ◈、下调房贷首付及利率ღ◈、税收减免ღ◈；打通城市更新货币化安置ღ◈、收储存量商品房和收回闲置土地的政策堵点ღ◈、融资限制ღ◈，暂停三道红线和房地产贷款集中制ღ◈。

　　当前市场止跌特征为结构性ღ◈、城市分化ღ◈、一二线区域强城市弱复苏ღ◈，总体止跌ღ◈、企稳的根基尚不稳固ღ◈，反弹的条件不具备ღ◈，依然处于核心城市ღ◈、核心区域止跌ღ◈、底部修复ღ◈、边际改善阶段ღ◈。巩固房地产市场止跌ღ◈、回稳成效ღ◈，需政策持续发力ღ◈。

　　高能级一二线热点城市ღ◈、核心区域ღ◈、核心板块保持一定的热度ღ◈，新房与二手房市场存在分化猫咪vip破解版1.1.2ღ◈，二手房强于新房ღ◈。销售严重分化ღ◈，央国房企销售强于民企ღ◈。土地市场分化ღ◈，热点城市强于其他城市ღ◈。毫无疑问ღ◈，分化将贯穿2025年-2026年ღ◈。

　　笔者认为ღ◈，房地产市场总体要实现止跌回稳ღ◈，预计在2028年完成ღ◈，2029年-2030年实现增长反弹ღ◈，主要是供需关系和基本面及预期和信心ღ◈、收入的修复期决定的ღ◈。房价将率先在2026年-2027年完成止跌回稳ღ◈，之后是销售额ღ◈、销售面积ღ◈。

　　对于中国房地产何时止跌回稳的预测ღ◈，一种观点认为中国房地产下行周期可能在2025年第二季度触底ღ◈，另外一种观点认为2025年中国房地产止跌回稳ღ◈，会形成未来发展新阶段的起点ღ◈。因此ღ◈，这二种观点可以排除在外ღ◈。

　　一种观点认为房地产市场供需情况已经有所改善(中国)兴发老虎pt亚洲第一登录平台ღ◈，调整比较充分ღ◈。预计2026年市场有止跌回稳的基础ღ◈，有望见底企稳ღ◈，与GDP增长目标5%左右的经济环境相协调ღ◈。另一种观点认为2026年主要城市基本可以ღ◈，三四线城市需要时间要长一点ღ◈。

　　一种观点认为房地产市场在2025年有望逐步趋稳ღ◈，但正式趋稳或将要到2026年ღ◈。另外一种观点认为从二手房成交占比ღ◈、租金回报率ღ◈、房价收入比看ღ◈，房地产距离止跌回稳并不遥远ღ◈，按照当前市场的调整节奏ღ◈，预计2026年一二季度有望企稳ღ◈。

　　一种观点认为中国内地房地产市场将在2026年下半年触底ღ◈，租金企稳是判断回暖的关键先兆ღ◈。另外一种观点认为从2024年开始房地产还需要3-5年（2027-2029年）时间进行20%-30%的调整ღ◈。

　　统计局认为当前房地产市场还处于新旧模式转换时期ღ◈，转型调整需要一定时间ღ◈，这个过程中ღ◈，部分指标会出现波动ღ◈，对此要客观看待ღ◈。下阶段要积极构建房地产发展新模式ღ◈，坚持长短结合ღ◈、标本兼治ღ◈，持续用力推动房地产市场高质量发展ღ◈。

　　从统计数据来看ღ◈，房地产市场虽有所波动ღ◈，但政策成效仍在继续显现ღ◈。当前房地产市场还处在新旧模式转换的时期ღ◈，转型调整（止跌回稳）需要一定时间ღ◈，在这个过程当中部分指标会出现波动ღ◈，对此要客观看待ღ◈。

　　当前房地产行业正迈入高质量发展新阶段ღ◈。从大规模增量扩张转向高质量发展的过程中ღ◈，行业难免遭遇库存积压ღ◈、新旧动能转换ღ◈、价格体系重塑等阵痛与挑战ღ◈。在这一特殊历史时期ღ◈，更需客观看待各项指标的阶段性调整ღ◈。

　　随着房地产市场进入存量时代ღ◈，二手房交易对新房替代效应逐步增强,新房成交缩量也符合市场规律ღ◈。在供求关系实现新平衡前ღ◈，房价持续调整是市场规律的正常体现ღ◈，当前稳房价的“锚点”在于租售比与存贷款利率的匹配度

　　既得益于当前低利率环境ღ◈，不少核心城市小户型房源的租售比ღ◈，已能覆盖存款利率ღ◈。在库存压力实质性缓解前ღ◈，未来较长一段时间内ღ◈，行业投资ღ◈、开工ღ◈、供地等指标理应低于成交规模ღ◈。因此ღ◈，房地产市场止跌回稳短期内不可能实现ღ◈。

　　前10月房地产市场指标跌幅扩大ღ◈，分别为投资额ღ◈、新开工面积ღ◈、竣工面积ღ◈、销售面积ღ◈、销售额ღ◈、房价ღ◈、房企到位资金ღ◈、国房景气指数ღ◈。跌幅收窄为土地购置面积和土地购置金额ღ◈，持平为施工面积ღ◈，指标上涨为地价ღ◈，指标好转为库存面积ღ◈。

　　第一是供应端ღ◈，投资额跌幅扩大ღ◈。前10月房地产开发投资7.3563万亿元ღ◈，同比下降14.7%ღ◈，降幅比上月扩大0.8%ღ◈。住宅5.6593万亿元ღ◈，同比下降13.8%ღ◈，降幅比上月扩大0.9%ღ◈。办公楼2775亿元ღ◈，同比下降20.2%ღ◈，降幅比上月扩大1.1%ღ◈。

　　商业营业用房5211亿元(中国)兴发老虎pt亚洲第一登录平台ღ◈，同比下降11.2%ღ◈，跌幅比上月扩大0.8%ღ◈。其中办公楼的跌幅最大ღ◈，反映出企业需求的萎缩兴发老虎pt亚洲第一ღ◈，ღ◈，市场严重供应过剩ღ◈。其次是住宅开发投资ღ◈，一定程度上反映出房企不敢拿地投资ღ◈，新开工ღ◈、竣工的意愿差ღ◈，住宅库存大ღ◈。

　　前10月房地产开发投资7.3563万亿元ღ◈，同比下降14.7%ღ◈，降幅比上月扩大0.8%ღ◈。比2024年开发投资10.0280万亿元ღ◈，同比下降10.6%ღ◈，跌幅扩大4.1%ღ◈。大跌幅度扩大ღ◈，呈现投资未止跌回稳ღ◈，下行压力加大ღ◈，政策传导到投资端减弱的趋势ღ◈。

　　楼市超预期下滑的强信号ღ◈。前10月全国房地产开发投资额同比下降14.7%ღ◈，创2022年前4月同比下降2.7%以来最大的降幅ღ◈，已经连续下降43个月ღ◈，达到3年7个月ღ◈，超过上轮房地产开发投资额同比下降的周期ღ◈。

　　前10月住宅开发投资5.6595万亿元ღ◈，同比下降13.8%ღ◈，降幅比上月扩大0.9%ღ◈。比2024年住宅开发投资7.6040万亿元ღ◈，同比下降10.5%ღ◈，跌幅扩大3.3%ღ◈。开发投资同比累计已经连续下降3年7个月（43个月）ღ◈，预计短期内难改变下降趋势ღ◈。

　　前10月房地产开发投资发生新的变化ღ◈，供给端呈现不稳定ღ◈、萎缩下降ღ◈、下降加快的信号ღ◈。透露出房地产ღ◈、投资情绪已经有了一定程度的恶化趋势ღ◈，表明房地产的冬天没有过去ღ◈、房地产的风险没有化解ღ◈。

　　背后主要原因是土地购置金额和购置面积及新开工面积ღ◈、竣工面积跌幅大并长时间深跌ღ◈，修复缓慢ღ◈，房企资金状况恶化和库存高ღ◈。2023年以来三大工程中的城中村改造ღ◈、保障性住房建设缓慢ღ◈，其中去库存ღ◈、保交房成为房企的首要任务ღ◈。

　　按照分区域来看ღ◈，开发投资跌幅最大的为东北地区ღ◈，同比下降24.5%ღ◈。其次是东部地区ღ◈，同比下降16.8%ღ◈。中部地区ღ◈，同比下降12.9%ღ◈。最后是西部地区ღ◈，同比下降8.2%ღ◈。按照物业类别看ღ◈，开发投资跌幅扩大是因为住宅ღ◈、商办投资跌幅大ღ◈。

　　按照物业类别投资看ღ◈，办公楼和商业营业用房投资好于上期ღ◈，同比跌幅持续改善ღ◈，住宅投资ღ◈、办公楼投资跌幅继续扩大ღ◈。其中住宅投资占总投资比重76.9%ღ◈，与上期持平ღ◈，说明住宅投资占开发投资比较大ღ◈，呈现一枝独秀的现象ღ◈。

　　单月来看ღ◈，10月开发投资5857亿元（9月7397亿元ღ◈、8月6729亿元ღ◈、7月6922亿元ღ◈、6月1.04万亿元）ღ◈，同比下降23%（9月下降21.3%ღ◈、8月下降19.5%ღ◈、7月下降17.04%ღ◈、6月下降12.9%）ღ◈，降幅较9月扩大1.7%ღ◈，因施工ღ◈、建安投资降幅扩大ღ◈。

　　10月住宅开发投资4549亿元（9月5664亿ღ◈、8月5174亿元ღ◈、7月5438亿元ღ◈、6月8039亿元）ღ◈，同比下降22.9%（9月下降20.3%ღ◈、8月下降19.1ღ◈、7月下降14.1%ღ◈、6月下降11.8%）ღ◈，降幅较9月扩大2.6%ღ◈，表明投资改善需依赖销售实质性回暖ღ◈。

　　第二是供应端ღ◈，施工面积跌幅持平ღ◈。前10月房屋施工面积65.2939亿平方米ღ◈，同比下降9.4%ღ◈，与上月持平ღ◈，房屋施工面积连续下降3年10个月（46个月）ღ◈，说明房屋施工面积边际改善ღ◈、修复缓慢的趋势不变ღ◈，主要是拿地面积下降ღ◈。

　　前10月房屋施工面积65.2939亿平方米ღ◈，同比下降9.4%ღ◈，跌幅与上月持平ღ◈。比2024年51.3330亿平方米ღ◈，下降13.1%的降幅收窄3.7%ღ◈。毫无疑问ღ◈，商品住宅施工面积的跌幅保持高位水平ღ◈，与保交房持续加大ღ◈、库存高有直接的关系ღ◈。

　　前10月房屋住宅施工面积45.5253亿平ღ◈，同比下降9.7%ღ◈，跌幅与上月持平ღ◈。办公楼施工面积2.7672亿平ღ◈，同比下降5.7%ღ◈，跌幅比上月收窄0.2%ღ◈。商业营业用房施工面积5.6611亿平ღ◈，同比下降9.0%ღ◈，跌幅比上月扩大0.1%ღ◈。

　　主要是新开工面积的跌幅大(中国)兴发老虎pt亚洲第一登录平台ღ◈、下跌时间长ღ◈、收窄缓慢ღ◈，商品房去库存缓慢ღ◈，房企拿地面积下降ღ◈，房地产项目白名单和协调机制覆盖有限ღ◈。商品房销售回款下降和融资困难的环境下ღ◈，房企不敢大规模开工ღ◈，保交房成首要任务ღ◈。

　　第三是供应端ღ◈，新开工面积跌幅扩大ღ◈。前10月房屋新开工面积4.9061亿平ღ◈，同比下降19.8%ღ◈，跌幅比上月扩大0.9%ღ◈。比2024年7.3893亿平方米ღ◈，同比下降23.0%的降幅收窄3.2%ღ◈，连续下降4年10个月（58月）ღ◈，呈现边际改善ღ◈、修复放缓ღ◈。

　　前10月住宅新开工面积3.5952亿平ღ◈，同比下降19.3%ღ◈，跌幅比上月扩大1.0%ღ◈。办公楼新开工面积1209万平方米ღ◈，同比下降22.8%ღ◈，跌幅比上月扩大0.5%ღ◈。商业营业用房新开工面积3184万平方米ღ◈，同比下降21.4%ღ◈，跌幅比上月扩大0.9%ღ◈。

　　前10月住宅新开工面积3.5952亿平ღ◈，同比下降19.3%ღ◈，跌幅比上月扩大1.0%ღ◈。比2024年住宅新开工面积5.3660亿平ღ◈，同比下降23.0%的降幅收窄3.7%ღ◈。新开工面积的跌幅扩大ღ◈，与保交房放缓慢ღ◈、房企拿地面积下降ღ◈、销售下降有关ღ◈。

　　单月来看ღ◈，10月新开工面积3662万平ღ◈，同比下降29.5%（9月下降14.4%ღ◈、8月下降20.3%ღ◈、7月下降15.4%ღ◈、6月下降9.4%）ღ◈，同比降幅较9月扩大15.1%ღ◈，绝对值处于2006年以来同期最低位ღ◈。因前期拿地较少ღ◈、库存高ღ◈，且当前房企以销定产ღ◈。

　　开发企业土储缩量ღ◈、资金承压和高库存持续抑制新开工需求ღ◈，短期仍将处于收缩阶段ღ◈。在政策协同下ღ◈，随着好房子供应ღ◈、城市更新项目和保障性住房建设提速ღ◈，预计未来新开工和竣工规模有望低位走稳ღ◈，但短期难改下降趋势ღ◈。

　　按照供求关系的市场规律看ღ◈，大幅度且持续的新开工面积下降将对未来2年-3年的房屋供应产生直接影响ღ◈，出现供小于求的现象ღ◈。这将导致未来一段时间新房供应规模维持低位ღ◈，部分库存低的热点城市ღ◈，将可能出现结构性供应短缺现象ღ◈。

　　房企的经营风险(中国)兴发老虎pt亚洲第一登录平台ღ◈、财务风险ღ◈、债务风险ღ◈、库存风险ღ◈、交房风险ღ◈、融资困境尚未解除ღ◈，市场信心和预期及供需关系ღ◈、房地产市场的基本面修复过程拉长ღ◈。目前房地产市场处于止跌阶段ღ◈。长期看ღ◈，构建房地产新发展模式成为必然趋势ღ◈。

　　第四是供应端ღ◈，竣工面积跌幅扩大ღ◈。前10月房屋竣工面积3.4861亿平ღ◈，同比下降16.9%ღ◈，跌幅比上月扩大1.6%ღ◈，比2024年房屋竣工面积7.3743亿平ღ◈，同比下降27.7%的降幅收窄10.8%ღ◈，连续下降1年10个月（22个月）ღ◈，表明保交房压力大ღ◈。

　　前10月住宅竣工面积2.4866亿平方米ღ◈，同比下降18.9%ღ◈，跌幅比上月扩大1.8%ღ◈。办公楼竣工面积1208万平方米ღ◈，同比增长17.2%ღ◈，涨幅扩大0.7%ღ◈。商业营业用房竣工面积2454万平方米ღ◈，同比下降16.0%ღ◈，降幅比上月扩大1.4%ღ◈。

　　前10月住宅竣工面积2.4866亿平方米ღ◈，同比下降18.9%ღ◈，跌幅比上月扩大1.8%ღ◈。比2024年住宅竣工面积5.3741亿平方米ღ◈，下降27.4%的降幅收窄8.5%ღ◈。毫无疑问ღ◈，房地产项目白名单覆盖范围有限和销售回款缓慢ღ◈，保交楼压力大ღ◈。

　　单月来看ღ◈，10月竣工面积3732万平ღ◈，同比下降28.2%（9月同比增长1.5%ღ◈、8月下降21.4%ღ◈、7月下跌29.4%ღ◈、6月下降1.7%）ღ◈，环比9月下跌29.7%ღ◈。说明商品房去库存速度放缓ღ◈，当前房企发展战略为以销定投ღ◈、以销定产ღ◈。

　　2021年下半年以来新开工明显缩量ღ◈，累计同比持续负增长ღ◈，按照2-3年的工程进度来计算ღ◈，竣工将延续周期性的缩量ღ◈，预计2025年竣工面积将持续出现负增长ღ◈。前期房企拿地减少ღ◈、库存规模较高ღ◈、销售未回暖等情况并未出现实质性改善ღ◈。

　　第五是供应端ღ◈，土地购置面积ღ◈、金额跌幅扩大ღ◈。前10月全国房土地购置面积收窄ღ◈，已经累计同比下降7年ღ◈，连续下降84个月ღ◈。自2023年开始ღ◈，全国房土地购置面积ღ◈、土地购置费的数据再没有公布出来ღ◈，但在统计年鉴中披露ღ◈。

　　2023年全国房企购置土地总金额10855亿元ღ◈，同比下降6.6%ღ◈。2024年全国房企购置土地总金额9280亿元ღ◈，同比下降29.7%ღ◈。2025年1月-2月土地购置费3722.71亿元ღ◈，同比下降0.3%ღ◈，一季度土地购置费7191.34亿元ღ◈，同比下降4.5%ღ◈。

　　1月-8月土地购置费累计为23751.87亿元ღ◈，同比下降10.2%兴发娱乐APPღ◈，ღ◈。1月-9月土地购置费用26371.93亿元ღ◈，同比下降10.6%ღ◈。1月-10月土地购置费用28653.01亿元ღ◈，同比下降11.3%ღ◈，已经连续下滑46个月ღ◈，背后是购置土地面积下降ღ◈。

　　结构上看(中国)兴发老虎pt亚洲第一登录平台ღ◈，目前全国城投拿地占比下降ღ◈、一线及高能级二线城市及国企ღ◈、央企占比最高ღ◈，其次是城投ღ◈，而民营开发商占比上升ღ◈、以及土地溢价率回升ღ◈，都显示土地市场底部正在渐渐形成过程中ღ◈。毫无疑问ღ◈，土地市场呈现结构性的火爆行情ღ◈。

　　2020年2.55亿平方米ღ◈，负增长1.1%ღ◈。2021年2.15亿平方米ღ◈，负增长15.45%ღ◈。2022年1.0041亿平方米ღ◈，负增长53.4%ღ◈。2023年-2024年预计0.9亿平方米-0.8亿平方米ღ◈，同比下降超过20%ღ◈。毫无疑问ღ◈，土地购置面积已经连续7年负增长ღ◈。

　　第六是需求端ღ◈，销售面积ღ◈、金额跌幅扩大ღ◈。前10月新建商品房销售面积7.1982亿平ღ◈，同比下降6.8%ღ◈，跌幅比上月扩大1.3%猫咪vip破解版1.1.2ღ◈。比2024年销售面积同比下降12.9%ღ◈，降幅收窄6.1%ღ◈。已经连续下降3年10个月（46个月）ღ◈，表明销售动能下降ღ◈。

　　前10月住宅销售面积6.0272亿平ღ◈，同比下降7.0%ღ◈，跌幅比上月扩大1.4%ღ◈。办公楼销售面积1744万平ღ◈，同比下降7.2%ღ◈，跌幅比上月扩大1.2%ღ◈。商业营业用房销售面积4225万平ღ◈，同比下降8.6%ღ◈，跌幅比上月收窄0.1%ღ◈。

　　需求侧筑底的基础不牢固ღ◈。前10月商品房销售成交面积同比下降6.8%ღ◈，累计同比降幅比上月扩大1.3%ღ◈，表明高基数ღ◈、销售动能和政策效果减弱ღ◈。政策端在落实方面有待加强ღ◈，实体经济的恢复ღ◈，需要时间ღ◈。因此ღ◈，市场筑底的基础不牢固ღ◈。

　　房地产市场止跌ღ◈、复苏基础依然较弱ღ◈，房企加大了以价换量力度ღ◈，延续量价齐跌的弱复苏态势ღ◈。当前房地产市场的“止跌ღ◈、回稳”具有明显的结构性特征ღ◈，根基尚不稳固ღ◈，巩固止跌ღ◈、回稳成效ღ◈，需更大力度的政策持续发力ღ◈、加码ღ◈。

　　单月来看ღ◈，10月销售面积6147万平ღ◈，同比下降18.8%（9月下降10.5%ღ◈、8月下降10.6%ღ◈、7月下降7.8%猫咪vip破解版1.1.2ღ◈、6月下降5.5%）ღ◈，降幅较9月扩大了8.2 %ღ◈。表明绝对值处于2009年以来同期最低水平ღ◈，销售降幅大ღ◈，成交动能弱复苏不变ღ◈。

　　单月连续下降46个月ღ◈，说明房地产市场的销售处于止跌筑底的下行调整阶段ღ◈，企稳基础不牢固ღ◈。数据有所下滑是正常的ღ◈，主要是去年同期销售基数比较高ღ◈、销售动力走弱ღ◈，预计政策持续不断利好ღ◈，改善性的需求释放ღ◈，销售下降幅度会收窄ღ◈。

　　前10月住宅销售面积6.0272亿平ღ◈，同比下降7.0%ღ◈，跌幅比上月扩大1.4%ღ◈。降幅比2024年同比下降14.1%ღ◈，收窄7.1%ღ◈。商品房住宅面积累计同比已经连续3年10个月下降（46个月）ღ◈，表明住宅销售止跌ღ◈、企稳的基础不牢固ღ◈，复苏动能弱ღ◈。

　　单月来看ღ◈，10月住宅销售面积5209万平方米ღ◈，同比下降19.6%（9月下降11.4%ღ◈、8月下降9.7%ღ◈、7月下降7.1%ღ◈、6月下降7.3%）ღ◈，降幅比上月扩大1.7%ღ◈。绝对值处于2009年以来同期最低水平ღ◈，单月住宅销售降幅进一步扩大ღ◈，成交动能持续走弱ღ◈。

　　按照地方区域来看ღ◈，前10月东ღ◈、中ღ◈、西ღ◈、东北部销售面积同比增速分别为下降9.2%ღ◈、 下降4.1%ღ◈、 下降5.0%ღ◈、下降7.3%ღ◈。 从各地区销售情况看ღ◈，整体跌幅均较上期扩大ღ◈，其中中部地区销售面积连续5个月下降ღ◈。

　　按照分类物业类型来看ღ◈，整体销售情况低于上期ღ◈，办公楼和商业营业用房两项销售面积的指标同比跌幅扩大ღ◈，商品房销售面积跌幅连续7个月扩大ღ◈，说明目前商品住宅销售ღ◈、办公楼和商业营业用房的销售形势差ღ◈。

　　前10月新建商品房销售金额6.9017万亿元ღ◈，同比下降9.6%ღ◈，跌幅比上月扩大1.7%ღ◈。降幅比2024年同比下降17.1%ღ◈，收窄7.5%ღ◈。表明房地产市场边际改善不明显ღ◈，政策效果减弱ღ◈，处于止跌筑底阶段ღ◈，企稳的基础不牢固ღ◈，以价换量成主流ღ◈。

　　前10月住宅销售金额6.0687万亿元ღ◈，同比下降9.4%ღ◈，跌幅比上月扩大1.8%猫咪vip破解版1.1.2ღ◈。办公楼销售金额2234亿元ღ◈，同比下降9.2%ღ◈，跌幅比上月扩大1.1%ღ◈。商业营业用房金额3948亿元ღ◈，同比下降12.3%ღ◈，跌幅比上月收窄0.5%ღ◈。

　　单月来看ღ◈，10月销售金额5977亿元ღ◈，同比下降24.3%（9月下降11.8%猫咪vip破解版1.1.2ღ◈、8月下降14.0%ღ◈、7月下降14.1%ღ◈、6月下降10.8%ღ◈，同比降幅较9月扩大12.5%ღ◈。降幅扩大与核心区好产品交易下降ღ◈，房企以价换量成主要销售策略相关ღ◈。

　　前10月住宅销售金额6.0687万亿元ღ◈，同比下降9.4%ღ◈，跌幅比上月扩大1.8%ღ◈。降幅比2024年住宅销售额同比下降17.6%ღ◈，收窄8.2%ღ◈。表明房地产市场止跌回稳的效果减弱ღ◈，行业整体处于在止跌调整阶段ღ◈，以价换量是市场主流的趋势ღ◈。

　　单月来看ღ◈，10月住宅销售金额5358亿元ღ◈，同比下降24.6%（9月下降11.6%ღ◈、8月下降13.6%ღ◈、7月下降13.7%ღ◈、6月下降12.6%）ღ◈，降幅比上月扩大13.0%ღ◈。分季度看ღ◈，三季度销售额降幅较二季度扩大ღ◈，二季度降幅比一季度扩大ღ◈。

　　第七是需求端ღ◈，库存去化缓慢下降ღ◈。10月末商品房待售面积7.5606亿平方米ღ◈，比9月末减少322万平方米ღ◈，增长3.3%ღ◈。其中住宅待售面积3.9645亿平方米ღ◈，比9月末减少292万平方米ღ◈，增长5.4%ღ◈。截至10月末商品房待售面积连续8个月减少(中国)兴发老虎pt亚洲第一登录平台ღ◈。

　　住宅待售面积3.9645亿平方米ღ◈，比9月减少292万平方米ღ◈，增长5.4%ღ◈。办公楼待售面积5195万平方米ღ◈，增长0.2%ღ◈。商业营业用房待售面积1.4150亿平方米ღ◈，下降0.7%ღ◈。收购存量房举措不断优化ღ◈，推进收购落地ღ◈，去库存效率将逐步提升ღ◈。

　　10月末商品房待售面积7.5606亿平ღ◈、9月末7.5928亿平ღ◈、8月末7.6169亿平ღ◈，7月末7.6486亿平ღ◈，超过2015年7.1亿平ღ◈、2024年7.5亿平ღ◈，堪称天花板ღ◈，创1987年以来历史最高纪录之一ღ◈。部分是现房ღ◈，部分期房ღ◈，多为待交付与卖不出去的房屋ღ◈。

　　2014年全国商品房待售面积6.2169亿平方米ღ◈，比2013年末增加1.2874亿平方米ღ◈，而2025年10月末全国商品房待售面积7.5606亿平方米ღ◈，比2024年末全国商品房待售面积7.5327亿平ღ◈，增加279万平方米ღ◈，库存有增无减ღ◈。

　　在销售改善的带动下ღ◈，商品住宅库存量与去化周期环比均下降ღ◈，总库存面积来看ღ◈，依然为历史最高ღ◈，去化压力大ღ◈。其中商业库存去化周期超过36个月ღ◈，商业库存去化压力依然较大ღ◈，库存规模已经超过2014年的水平ღ◈。

　　现房住宅库存压力大ღ◈， 占整体库存比重进一步提升ღ◈， 已超过四分之一ღ◈。从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看ღ◈，截至10月末全国商品住宅广义库存面积为15.5亿平ღ◈，环比下降1.6%ღ◈，同比下降16.8%ღ◈。

　　去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）25.5个月ღ◈，环比下降0.3个月ღ◈，同比下降1.8个月ღ◈。全国现房库存（已竣工未销售）来看ღ◈， 截至10月末住宅现房库存面积（住宅待售面积约3.96 亿平ღ◈，环比下降0.7%ღ◈，同比增长5.4%ღ◈。

　　全国现房去化周期为20.5个月（由 10月现房销售未公布ღ◈，采用2025 年 4-9 月销售均值计算） ღ◈，环比下降 0.2 个月ღ◈，同比下降 0.4 个月ღ◈。住宅现房库存占全国住 宅广义库存面积的比重为25.6%ღ◈， 环比提升0.2%ღ◈，同比提升5.4%ღ◈。

　　10月末待售面积较上月有所减少ღ◈，同比增长3.3%ღ◈，涨幅收窄0.3%ღ◈。按当前销售面积计算ღ◈，库存总量还有超过20个月的消化周期ღ◈，消化周期依然长兴发娱乐官网下载ღ◈，去库存任务艰巨ღ◈。城市试点推进现房销售ღ◈，将有效控制供应规模ღ◈，加快库存去化ღ◈。

　　商品房去化周期达到20个月ღ◈，依然处于历史高点ღ◈。由于商品房库存量保持高位ღ◈，销售回款逐渐下降ღ◈，导致部分房企资金周转问题非常严峻ღ◈，现金流告急ღ◈，债务集中到期ღ◈，部分房企选择二次或多次债务重组ღ◈，面临较大的债务风险ღ◈。

　　商品房库存处于2015年以来历史新高ღ◈，说明房子的供应多ღ◈。与过去的高库存不同的是ღ◈，这三年房企投资拿地的萎缩状态有关系ღ◈，同时与保交楼的政策有关ღ◈。由于保交楼的政策推进ღ◈，部分现房没有按时交付ღ◈，或者出现退房情况ღ◈。

　　第八是价格端ღ◈，房价跌幅扩大ღ◈。前9月全国商品房销售均价9588元/平（前9月9575元/平ღ◈、前8月9601元/平ღ◈、前7月9613元/平ღ◈、前6月9649元/平ღ◈、前5月9653元/平ღ◈、前4月9566元/平ღ◈、前3月9510元/平）ღ◈，回落至去年9月前水平ღ◈，要防跌ღ◈。

　　前10月销售均价9588元/平ღ◈，同比下降3.0%（前9月下降2.5%ღ◈、前8月下降2.7%ღ◈、前7月下降2.6%ღ◈、前6月下降2.1%ღ◈、前5月下降0.93%ღ◈、前4月下降0.4%ღ◈、前3月上涨0.93%）ღ◈，跌幅扩大0.5%ღ◈，比2024年同比下降4.8%ღ◈，跌幅收窄1.8%ღ◈。

　　累计房价下跌幅度收窄ღ◈，说明与结构性ღ◈、季节性变化有关ღ◈，平均房价连续下降1年零3个月（15个月）ღ◈，连续收窄3个月ღ◈，连续3个月上涨后连续7个月下跌ღ◈，房价处于止跌筑底的盘整阶段ღ◈，企稳基础不牢固ღ◈，大涨的条件不具备ღ◈。

　　单月来看ღ◈，10月单月ღ◈，新建商品房销售均价为9723元/平（9月9406元/平ღ◈、8月9486元/平）ღ◈，环比上涨3.35%ღ◈，同比下降6.85%（9月下降1.4%ღ◈、8月下降3.8%ღ◈，7月下降6.7%ღ◈，6月下降5.6%ღ◈，5月下降2.8%）ღ◈， 降幅比9月扩大5.4%ღ◈。

　　10月商品房销售均价9723元/平ღ◈， 环比上涨3.4%ღ◈， 同比下降6.8%ღ◈， 同比降幅较9月扩大5.4%ღ◈， 创下2024年6月以来单月最大同比跌幅ღ◈。其中住宅销售均价10286元/平ღ◈， 环比上涨4.3%ღ◈， 同比下降6.2%ღ◈，同比降幅扩大5.9%ღ◈。

　　单月来看ღ◈，10月单月ღ◈，住宅销售均价10286元/平（9月9864元/平）ღ◈，环比上涨4.3%ღ◈，同比下降6.2%（9月下降0.3%ღ◈、8月下降4.3%ღ◈、7月下降7.0%ღ◈、6月下降5.7%ღ◈、4月下降4.3%）ღ◈，同比降幅比9月扩大5.9%ღ◈，主要是结构性的因素ღ◈。

　　表明短期内房价大涨的概率为零ღ◈，与结构性ღ◈、季节性变化有关ღ◈。目前各地房价调整大ღ◈，中部ღ◈、东北部地区“以价换量”较为明显ღ◈，房企以价换量的趋势依然是主流ღ◈。目的是为更好去库存和提振销售ღ◈，快速收回销售额ღ◈，应对债务到期兴发娱乐ღ◈。

　　第九是资金端ღ◈，房企到位资金跌幅扩大ღ◈。前10月房企到位资金7.8853万亿元ღ◈，同比下降9.7%ღ◈，跌幅比上月扩大1.3%ღ◈。比2024年同比下降17%ღ◈，跌幅收窄8.0%ღ◈，累计下降3年10个月（46个月）ღ◈，说明房企资金状况边际改善放缓ღ◈，有所恶化ღ◈。

　　随着销售面积ღ◈、金额下降ღ◈，跌幅扩大ღ◈，其中一二线城市销售呈现止跌回稳放缓态势ღ◈，部分房企开发经营和回笼资金改善不明显ღ◈。总的来看ღ◈，今年以来市场总体平稳ღ◈，继续向着止跌回稳的方向迈进ღ◈，但是复苏动力弱ღ◈。

　　前10月房企到位资金7.8853万亿元ღ◈，同比下降9.7%ღ◈，跌幅比上月扩大1.3%ღ◈。其中ღ◈，国内贷款1.2160万亿元ღ◈，下降1.8%ღ◈，比上月跌幅扩大1.4%ღ◈。利用外资19亿元ღ◈，同比下降37.5%ღ◈，比上月跌幅扩大0.2%ღ◈。

　　自筹资金2.8419万亿元ღ◈，下降10.0%ღ◈，跌幅比上月扩大0.7%ღ◈。定金及预收款2.3257万亿元ღ◈，下降12.0%ღ◈，跌幅比上月扩大1.7%ღ◈。个人按揭贷款10834亿元ღ◈，下降12.8%ღ◈，跌幅比上月扩大2.2%ღ◈。表明这三项资金的跌幅扩大ღ◈。

　　房企资金压力依然大ღ◈，首先是债务ღ◈。房企大量的到期债务ღ◈，销售回款大量减少ღ◈，缺乏流动性ღ◈，债务出现多次违约ღ◈、多次重组ღ◈，部分房企资不抵债现象ღ◈。其次是库存ღ◈，积压资金ღ◈。最后是待交房规模大ღ◈，需要庞大资金ღ◈。所以ღ◈，风险未出清ღ◈。

　　销售降温对房企资金的拖累明显ღ◈，自筹资金ღ◈、定金及预收款ღ◈、个人按揭贷款ღ◈、跌幅最大ღ◈，预示房企自筹资金难度上升地产开发ღ◈，ღ◈，销售回款压力上升ღ◈。市场环境下加杠杆动力不足ღ◈。继续降低房贷首付和利率及税收ღ◈、扩大房企融资是主要的政策方向ღ◈。

　　前10月国内贷款1.2160万亿元ღ◈，下降1.8%（前9月下降1.4%ღ◈、前8月增长0.2%ღ◈、前7月增长0.1%）ღ◈，比上月跌幅扩大0.4%ღ◈，比2024年同比下降6.1%ღ◈，收窄4.3%ღ◈，反映房企国内融资环境未明显改善ღ◈，增量贷款困难ღ◈，是房企缩减投资原因ღ◈。

　　外资19亿元ღ◈，下降37.5%ღ◈，比2024年末下降26.7%扩大10.8%ღ◈，连续3年6个月（42个月）下降ღ◈。自筹资金2.8419万亿元ღ◈，下降10.0%ღ◈，比上月扩大0.7%ღ◈，比2024年下降11.6%ღ◈，跌幅收窄1.6%ღ◈，说明房企的资产处置等改善放缓ღ◈。

　　定金及预收款2.3257万亿元ღ◈，下降12.0%ღ◈，跌幅比上月扩大1.7%ღ◈，比2024年末下降23.0%ღ◈，收窄11.0%ღ◈。个人按揭贷款1.0834万亿元ღ◈，下降12.8%ღ◈，跌幅扩大2.2%ღ◈，比2024年下降27.9%ღ◈，跌幅收窄15.1%ღ◈，主要是销售面积ღ◈、金额跌幅扩大ღ◈。

　　国内贷款ღ◈、自筹资金ღ◈、定金及预收款ღ◈、个人按揭贷款四项资金分占全部房企到位资金的94%以上ღ◈，后三项合计超过77%ღ◈。受10月商品房销售面积ღ◈、商品房销售金额下降ღ◈，跌幅扩大的影响ღ◈，房企资金来源有所下滑ღ◈，资金面依然承压ღ◈。

　　单月来看ღ◈，10月房企到位资金6554亿元ღ◈，同比下降21.9%（9月下降11.5%ღ◈、8月下降11.9%ღ◈、7月下降15.8%ღ◈、6月下降9.8%ღ◈、5月下降10.1%）ღ◈，降幅比上月扩大10.4%ღ◈。资金降幅收窄兴发娱乐-APP官方下载ღ◈，ღ◈，主要是房企销售回款差ღ◈，外部融资改善不明显ღ◈。

　　第一是10月房款3069亿元ღ◈，同比下降27.5%（9月下降9.5%ღ◈、8月下降166%）ღ◈，销售回款走弱ღ◈。定金及预收款同比下降26.0%ღ◈，降幅较9月扩大了17.4%ღ◈， 个人按揭贷款同比下降30.6%ღ◈， 降幅较9月扩大19.1%ღ◈。

　　其中居民中长期贷款新增到净减少的趋势明显ღ◈，9月居民中长期贷款新增2500亿元ღ◈，同比多增200亿元ღ◈，环比多增2300亿元ღ◈。 到10月居民中长期贷款净减少700亿元ღ◈，同比少增1800 亿元ღ◈，环比少增3200亿元ღ◈。

　　第二是10月非房款3485亿元ღ◈，同比下降16.3%（9月下降12.9%ღ◈、8月下降8.1%）ღ◈，降幅比上月扩大3.4%ღ◈。国内贷款866亿元ღ◈，同比下降6.7%ღ◈，降幅比上月收窄8.7%ღ◈。自筹资金2308亿元ღ◈，同比下降17.2%ღ◈，降幅较9月扩大5.1%ღ◈。

　　房企资金压力是房企缩减投资（拿地面积和金额ღ◈、新开工和竣工面积下降）的主要原因ღ◈。总体来说ღ◈，目前房企资金改善不明显ღ◈，主要原因是国内贷款ღ◈、自筹资金ღ◈、定金及预收款ღ◈、个人按揭贷款占房企到位资金大ღ◈，前期同比下降幅度大ღ◈。

　　销售回款缓慢和债务到期及融资限制未全放开ღ◈，导致房企流动性ღ◈、经营ღ◈、财务紧张ღ◈。目前支撑房企资金流的主要是销售回款ღ◈，包括定金及预收款ღ◈、个人按揭贷款ღ◈，已经连续下降46个月ღ◈，市场处于继续止跌阶段ღ◈，风险压力依然存在ღ◈。

　　第十是国房景气端ღ◈，跌幅连续7个月扩大ღ◈。10月末ღ◈，全国房地产开发景气指数ღ◈，简称国房景气指数为92.43ღ◈，环比下降0.3.5%ღ◈，连续11月呈现小幅度回升后出现连续7个月下降ღ◈。国房景气同比已经连续3年10个月（46个月）跌破100ღ◈。

　　表明目前房地产景气ღ◈、活跃ღ◈、信心ღ◈、繁荣度未改善ღ◈，呈现恶化趋势ღ◈，总体处于止跌筑底的阶段ღ◈，企稳的基础不牢固ღ◈，持续边际修复放缓转停止ღ◈，刷新2016年初以来国房景气指数最低水平ღ◈，主要是房地产依然在深度调整中ღ◈。

　　国房景气指数自2022年1月破100后ღ◈，一直呈现持续下跌过程ღ◈，2024年6月国房景气指标开始边际修复(中国)兴发老虎pt亚洲第一登录平台ღ◈，但是速度非常缓慢ღ◈，目前连续7个月跌幅扩大ღ◈。值得注意的是国房景气指数是判断房地产市场是否景气ღ◈、活跃ღ◈、信心ღ◈、繁荣的指标之一ღ◈。